[지주택] 센텀우동지역주택조합 추진위원회 - 승소 판결

안녕하세요,
800건 소송 120억 집행 부동산 전문 김진우 변호사(법무법인 차원 대표 변호사)입니다.

지역주택조합 사업은 "안전하게 분양금을 반환해 주겠다"는 '안심보장증서'나 환불 약정을 믿고 가입하시는 분들이 많습니다.
그러나 사업이 지연되거나 무산될 위험에 직면했을 때 조합 측은 여러 이유를 대며 납부한 분담금 반환을 거부하곤 합니다.
오늘 소개해 드릴 사례는 "창립총회 후 1년 내 설립인가 미신청 시 분담금 전액 반환"이라는 안심보장증서를 받아 가입했으나 사업 진행이 지연되어 고통받던 의뢰인을 대리하여, 납부한 분담금 전액과 지연손해금 지급 승소 판결을 이끌어낸 사건입니다.

1. 의뢰인 사실 관계

● 계약 체결 및 안심보장증서 교부
의뢰인은 2017년경 (가칭)센텀우동지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하였습니다. 당시 추진위원회는 "창립총회로부터 1년 이내 설립인가 신청을 하지 못할 경우, 납부한 계약금 및 업무추진비 전액을 반환한다"는 내용의 '안심보장증서'를 발행해 주었습니다.

● 명목상 명의변경과 실제 납부
가입 당시 의뢰인의 다주택 자격 문제로 잠시 가족(소외인) 명의로 계약(선행가입계약)을 체결했으나, 실제 분담금 납부, 조합 측과의 연락, 추후 명의 회복 등 사업 참여의 모든 과정은 의뢰인이 직접 주도했습니다.
의뢰인이 조합에 납부한 총 금액은 1억 5천만 원에 달했습니다.

● 사업 지연 및 조합 측의 반환 거부
조합은 2017년 9월 창립총회를 개최했으나, 5년이 넘도록 조합설립인가조차 신청하지 못했고 사업 부지 확보도 제대로 이루어지지 않았습니다.
이에 의뢰인은 납부한 분담금 반환을 요구하며 소송을 제기했으나, 조합 측은 책임을 회피했습니다.

2. 법원의 판단 요약

김진우 변호사는 의뢰인이 실질적인 계약 당사자로서 안심보장증서의 효력을 그대로 승계했다는 점과 민법상 일부무효의 법리에 따른 조합가입계약 전체의 무효를 논리적으로 입증하였습니다.
법원은 김진우 변호사의 주장을 전부 수용하여 다음과 같이 판결했습니다.

● 실질적 계약 당사자 및 승계 인정
비록 명의 변경 과정이 있었으나, 분담금 실납부자, 연락 주체, 작성일자 소급 기재 등을 종합해 볼 때 의뢰인이 안심보장증서의 효력이 포함된 계약을 그대로 승계한 실질적 당사자라고 인정했습니다.

● 안심보장증서(환불 약정)의 무효
조합원의 재산에 중대한 영향을 미치는 '분담금 전액 환불 약정'은 비법인사단의 총유물 관리·처분 행위에 해당하여 조합 총회 결의가 필수적입니다.
따라서 총회 결의/추인이 없었던 이 사건 안심보장증서는 무효입니다.

● '일부 무효' 법리에 따른 조합가입계약 전체의 무효 (핵심!)
민법 제137조에 따라, 의뢰인에게 안심보장증서는 단순한 동기가 아니라 '계약 체결의 결정적 조건(불가분적 요소)'이었습니다.
안심보장증서가 무효라면 의뢰인이 이 계약을 체결하지 않았을 것이 명백하므로, 조합가입계약 전체가 무효가 됩니다.

● 결론 : 부당이득금 전액 반환 판결
조합가입계약 자체가 무효이므로, 조합 측은 의뢰인에게 납부금 전액 반환 및 이에 대한 지연손해금(연 5%~12%)을 전액 반환하고 소송비용도 전부 부담하라는 승소 판결을 받았습니다.

지역주택조합 사업에서 발행하는 '안심보장증서'나 '계약금 환불 약정'은 총회 결의가 없어 법적으로 무효가 되는 경우가 많습니다.

하지만 "약정이 무효라면 가입계약 자체도 무효"라는 '일부무효의 법리'를 정밀하게 구성하고, 가입 당시의 상황과 실질적 계약 관계를 철저히 입증한다면 납부한 분담금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

조합 측의 부당한 주장이나 기망 행위로 인해 재산상 피해를 입고 계시다면,
수많은 부동산 및 지역주택조합 분쟁을 승소로 이끈 풍부한 승소 경험과 노하우를 가진 김진우 변호사(서울대법대, 사법시험, 대형로펌 세종 출신 변호사)와 상담하여 명확한 해결책을 찾아보시기 바랍니다.